神崎建設工業株式会社 代表取締役社長 神崎 義世 氏

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建設業不振が伝えられる中、「社会に貢献する企業」を経営理念に掲げ、平成2年の創業以来、着実に業績を伸ばし、賃貸住宅建築戸数県内トップを快走している企業がある。 神崎建設工業(株)は、鉄筋コンクリート造りの永住型賃貸マンション「ユーミーマンション」を平成8年度から事業展開の中核に据え、この11年間に県内で183棟を建設。その平均入居率は98.47パーセント(平成19年4月現在実績)と驚異的な数字を維持し、宮崎県内では賃貸住宅建築戸数トップ。今年度の3月期決算では、売上高35億8千800万円を達成した。
その躍進の秘訣とユーミーマンションの魅力を、創業者である神崎 義世(かんざき のりとし)社長にお聞きした。
ユーミーマンション.jpg──「ユーミーマンション」の人気はすっかりブランドとして定着しましたね。 

 現在、弊社の関連会社「(株)カンエイ」が管理している128棟、1624戸の物件を見てみると、去年1年間の入居率は98.47%とほぼ100%の状態です。
 賃貸マンションは普通、退去したら1週間位は次の入居者の為に部屋をリフォームする期間が必要ですので、入居率100%ということはないわけですから、この98.47%という数字がいかに凄いかがお分かりいただけると思います。
 ユーミーマンションは鉄筋コンクリート造の賃貸マンションとして唯一の全国ブランドで、平成19年3月末現在で、日本全国4,500棟、53,000戸の施工実績を持ちます。
 鉄筋コンクリート造の賃貸住宅としては、全国初、唯一の全農選定業者となり、JAグループとの協力体制のもとにFC各社が、各々の地域で信頼と実績を重ねております。
 鉄筋コンクリート造ならではの遮音性、耐久性を持つタイル貼りのおしゃれな建物に、低家賃で入居できるということで20代から30代の世代を中心に非常な人気を集めています。
 「低家賃宣言」というのが、ユーミーグループの合言葉となっておりますが、低家賃を実現することが入居者にとって、最大のメリットであり、それによって満室経営が出来ればオーナー様にとっては、安全なマンション経営へとつながります。
 どのように「低家賃」を実現しているかというと、北海道から沖縄まで全国FC75社共同で、ユニットバス、キッチン、フローリング等の建築資材を一括購入し、建築コストを抑えることに成功しているからです。
 その建築コストが下がった分の一部を、入居者へも還元するということで、オーナー様のご理解をいただいて、「低家賃」が実現するわけです。
 また、オーナー様にとっては、将来のメンテナンスコストを抑えるために、「防水コンクリート工法」や「サヤ管工法」というものを採用しております。ただ、建物を造るということだけでなく、長期のマンション経営(修繕費用・入居管理)までを考慮した建物であるということが、ユーミーマンションの最大の魅力ではないでしょうか。
 
 ── 御社が「ユーミーマンション」のフランチャイズ加盟店75社の中、着工面積が6年間連続、全国1位を達成したノウハウとは?
 
 当社の場合、不動産関連会社の㈱カンエイと協力し、なによりも入居者募集に力を入れております。そのために、新築物件の場合、マンション完成のおよそ2ヶ月前に1部屋をモデルルームとして完成させ、現場見学会を開催します。やはりお部屋を探されている方にとっては、実際に住む部屋を見ることが出来るかが、その部屋を決める最大のポイントになります。「百聞は一見に如かず」 です。これにより納得をして契約していただくことが出来、「満室お引渡し」を実現しているのです。
 また、常設モデルルームを宮崎市3ヶ所、延岡市と大分の佐伯市に各1ヶ所、タイプ別に確保しております。既存物件の入居者が退去する場合、退去予告を一ヶ月前に管理会社へ出しますが、実際に退去するまでの期間は次の入居者はその部屋を見ることが出来ません。
 当社のように常設モデルルームがあれば、その入居希望者をモデルルームに案内することが出来ます。ユーミーマンションは規格品ですので、ユニットバス、フローリング、トイレの造りはほぼ一緒ですからそのモデルルームをみていただくだけで、建築中の部屋の雰囲気を分かっていただけます。従来は、前の入居者が退去してからでないと部屋を見学できないので、次の入居者が決まるまでに時間のロスがありました。その問題をこのモデルルームで一挙に解決したわけです。
 常設モデルルームは分譲マンションではありますが、賃貸でこれをやっているのは珍しいのではないでしょうか。年間500万円程度の予算組みが必要ですが、モデルルームを持つことで入居率もアップし、満室へとつながれば、口コミで評判が良くなり、オーナー様も安心していただけます。
 グループ75社内でトップを維持しているのは、地主様へ事業計画を提案し、設計、施工から入居者募集、満室引渡し、アフターフォローまで全てに責任を持つ「トータル賃貸管理システム」を確立しているからといえるのではないでしょうか。将来にわたり、オーナー様が安全で安定したマンション経営ができるよう、経営のパートナーとしてお手伝いをさせていただいております。
 当然建物に関しても、常に工夫を凝らしてしております。お客様の声を間取りに反映させるため、入居開始6ヵ月後に入居者へアンケートを実施し、何か不便な点や、改良してほしい点を記入してもらうわけです。そして、その声をもとに、コンセントの位置から棚の高さまで、改良、改善を重ね、「当社のユーミーマンションは使い勝手が良い」という評判を頂いております。
 
 仕事を通じて社会に貢献を
 
 ── 早稲田大学を卒業後、鹿島建設、さとうベネック、ミサワホーム宮崎、直建設と大手企業から中小企業まで渡り歩かれた経験から得たものは?
 
  「企業は、人の為、世の為になるようにしないと絶対繁栄しない」と確信しました。人の為になったとき初めて、繁栄する。
 たとえば町の魚屋さんが流行しているとしたら、そこの魚は安いとか、女将さんの笑顔がいいとか、何か人の為になっているんです。
 当たり前の事ではありますが「人にどれだけ利益を与えたか、喜ばれたか」で、その与えた利益はそのまま自分に還って来ます。
 我社も創業時より「企業は社会に貢献し続けなければ、その繁栄はない」という考え方で経営を進めています。
 我社が社会の為にどのように貢献しているかを考えた時、①入居者に対して低家賃で快適なマンションライフを提供する。②オーナー様に対しては入居率98.47%という満室経営を実践する。③社会に対しては建設需要を自ら起こして、宮崎の地域経済の活性化に貢献する。という三つを守っているから、成長を続けているのだと思います。
 売り手良し、買い手良し、世間良しと三拍子揃わなければなりません。
 私の好きな世界最高の経営学者ピータードラッガーの言葉に、「企業の存在とは、社会貢献することが存在の第一。企業の利益とは、その企業がどれだけ社会貢献したかどうかの尺度である。」という言葉があるのですが、まさしくその通りだと思います。
 
 成功の秘訣は常識を破るパワー
 
 成功するためには、世の中で言われている常識がいかに、いいかげんであるか、疑う能力がないと駄目です。既成の概念、常識をどれだけ打ち破ったかが重要となります。大経営者はみんなそうですが、国、役人が言うことを、規則をどう破ったか。裏から破るのではなく、正々堂々とね。「この意見、常識は悪い」と指摘しないといけません。そうしないと、世の中、改良、改善は行われません。もちろん、法と道徳、そして倫理を遵守した上での話しです。
 世の中は常に変わっていくものだし、人と同じことをしていても駄目です。これが口で言うのはたやすいですけど、なかなか難しいことです。お金もかかるしね。常に競争ですよ。
 
 ──常識を破るといえば、「全賃制度」の導入も大きな決断ですね。この「全賃制度」とは?
 
  既存マンションの入居者から(株)カンエイへ退去予定の連絡が入ると、提携の不動産業者に一斉に物件情報をファックスし、お客を探してくれるよう要請するわけですが、そのときの仲介手数料を客付けしていただいた不動産業者に全額取っていただくのが「全賃制度」です。
 たとえば、家賃が6万円の物件だとすると、不動産業界の常識だと、仲介手数料の6万円を折半にするわけです。管理会社の「(株)カンエイ」が3万円、実際に客付けをしていただいた他の不動産業者が3万円という具合に。いわゆる半賃制度といわれているやり方です。
 当社は全賃制度ですから、客付けした不動産業者に仲介手数料の全額6万円を取っていただきます。
 不動産業者にとって、仲介手数料は大きな収入源ですので、それを半賃ではなくて、全賃にすることには大きな意味があります。自社管理物件へ客付けをしたときと同じ仲介手数料を得ることが出来るということになります。
 「働かざるもの食うべからず」といいますが、客付けをしていただいた不動産業者がその手数料を受け取るのは当然だというのが、私の考え方です。当社は建設会社ですので、不動産管理部門で利益をあげる必要がありません。あくまでも当社でユーミーマンションを建てていただいたオーナー様へのサービスという意味合いが強いのです。ですからl0年前から全賃制度を採用しております。
 県内の不動産業者へ、この制度が浸透するまでには時間がかかりましたが、これを2年、3年と継続していく中で、ご理解をいただき、今では優先的に当社の物件を紹介していただけるまでになりました。不動産業者にとっては、自社の管理物件と変わらないということで、どんどんお客様をご案内いただけるようになったんです。さらに、ユーミーマンションは常設のモデルルームもあり案内もしやすく、鉄筋コンクリート造の建物でクレームも少ないと。
 自分だけ儲けようとするのではなくて、みんなにきちんと利益を分配することです。喜んでいただければ、それが結局自分に返ってくるということでしょう。
 
 仕事を通して自分を磨く
 
 創業してから3年間は、盆と正月だけが休みで働き続けました。当時は無我夢中で働きました。夢があったからこそできたことでしょう。仕事をやることによって給料をいただくというのは事実ですが、それが稼ぐ、生きる為の糧だけであっては駄目です。
 働く中で自分を磨くこと。そうすると仕事を通して幸福を知ることができ、心の満足を得ることができます。すると、その仕事が天職になるわけです。生きがいを仕事の中に見い出さないと幸福にはなれません。
 
 ──これからの展望は?
 
  今後は、福祉事業にも貢献したいと考えております。グループホームなど、より良い福祉を実践したいと思いますが、もう少し会社としての体力が付いてからになるのではないでしょうか。将来的には、福祉技術、医療技術も学び、「あそこの福祉施設に入ったら幸せになれる」というノウハウまで持ちたいと考えております。
 今までの経験から言えば、色々な常識を破ればそれは可能だと思います。
 これからも宮崎の地域の皆様に愛され、その発展に、そして社会に貢献できる建設会社を目指してがんばっていきたいと思います。
 
 大分、佐伯ご出身の神崎社長。宮崎を愛し、郷土を愛し、地元に社会貢献をと熱く語っていただきました。  

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